應(yīng)提升房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和運(yùn)作水平
來源： 蘇信理財(cái) 時(shí)間：2011-02-28
隨著信貸政策的收緊，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的需求十分迫切,房地產(chǎn)信托開始發(fā)揮更加重要的作用。這種作用體現(xiàn)在有利于落實(shí)宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)我國住房保障體系的建設(shè)；有利于我國房地產(chǎn)金融體系潛在風(fēng)險(xiǎn)的化解，有效避免房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)給金融體系造成的沖擊；有利于通過發(fā)揮信托在財(cái)產(chǎn)管理中的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，組織專業(yè)的管理公司和專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)資產(chǎn)的投資、運(yùn)作管理，有效提高物業(yè)資產(chǎn)的利用效率，改變目前房地產(chǎn)企業(yè)重開發(fā)、輕經(jīng)營的弊病，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
在發(fā)展初期，信托作為房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道的重要補(bǔ)充，以項(xiàng)目貸款融資方式為主。其后，市場(chǎng)上出現(xiàn)股權(quán)投資、權(quán)益投資、組合運(yùn)用等不同類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。特別是到2007年以后，信托監(jiān)管新規(guī)著力引導(dǎo)信托公司走向?qū)I(yè)化資產(chǎn)管理的道路，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也由單純的融資型向投資管理型轉(zhuǎn)型，以主動(dòng)管理、組合運(yùn)用、基金化等為重點(diǎn)發(fā)展。綜合來看，近年來房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在：信托財(cái)產(chǎn)由單一資金向多種類型財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)發(fā)展；管理運(yùn)作方式由單一貸款方式向多元化運(yùn)作發(fā)展；投資標(biāo)的由單一項(xiàng)目為主向組合投資方向發(fā)展；信托產(chǎn)品開始向系列化、規(guī)?；较虬l(fā)展。此外，在2008年12月國務(wù)院明確推動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)后，信托公司依托在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域和資產(chǎn)證券化試點(diǎn)中積累的大量經(jīng)驗(yàn)，積極參與試點(diǎn)工作，并在上海、天津等地的REITs試點(diǎn)方案中扮演著重要角色。因此，REITs產(chǎn)品試點(diǎn)的推出，必將進(jìn)一步提升信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、基金化運(yùn)作水平，拓寬房地產(chǎn)信托發(fā)展創(chuàng)新空間。
與國外成熟市場(chǎng)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相比，目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍然處于較低水平，信托創(chuàng)新機(jī)制的運(yùn)用空間仍然十分有限，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展仍有許多缺陷。主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：首先是產(chǎn)品仍以單一項(xiàng)目融資服務(wù)為主，運(yùn)作模式受到較大局限。未來隨著房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理等服務(wù)需求的興起，財(cái)產(chǎn)代持、代運(yùn)營、證券化等新的業(yè)務(wù)創(chuàng)新空間十分巨大。其次是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；捷^低，由于信托產(chǎn)品規(guī)模有限，多數(shù)產(chǎn)品最終投資標(biāo)的仍限定于1-2個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有其名而無其實(shí)的現(xiàn)象比較普遍，一定程度上也反映了信托公司運(yùn)作水平仍有待改進(jìn)。再次是由于流動(dòng)性不足，缺乏有效的轉(zhuǎn)讓交易平臺(tái)，信托產(chǎn)品期限普遍較短，交易活躍程度很低，很大程度上限制了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的認(rèn)知程度和投資者選擇。由于估價(jià)體系不成熟，缺乏價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制，我國政策也未將其納入機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)配置，直接制約了這一領(lǐng)域的規(guī)模化發(fā)展。最后是信托登記、稅收等配套制度缺失，業(yè)務(wù)空間受限，在發(fā)達(dá)國家規(guī)模更大、運(yùn)用更為普遍的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)相關(guān)信托難以開展，創(chuàng)新發(fā)展空間受到明顯限制。
信托在破產(chǎn)隔離、權(quán)利重構(gòu)、財(cái)產(chǎn)管理等方面具有獨(dú)特的功能優(yōu)勢(shì)，運(yùn)作高度靈活。目前，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)快速增長，城市化進(jìn)程仍在加快，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)快速增長，融資需求十分旺盛。同時(shí)，由于重開發(fā)輕經(jīng)營，過去幾十年來形成的龐大房地產(chǎn)存量資產(chǎn)管理效率也亟待提高。因此，未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)有著巨大的發(fā)展和創(chuàng)新空間，信托公司在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中可以以REITs為代表，向基金型信托產(chǎn)品發(fā)展；拓寬受托財(cái)產(chǎn)類型，發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)信托等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。但在政策層面，則必須解決以下四個(gè)方面的問題：
其一是制定房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范監(jiān)管。信托作為一種直接融資工具，運(yùn)作方式包括貸款、股權(quán)投資、夾層融資等多種類型，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)等方面也有必要與銀行信貸有所差別，才能體現(xiàn)信托的靈活性和獨(dú)特性。目前房地產(chǎn)信托已經(jīng)發(fā)展成為多家信托公司的最主要信托業(yè)務(wù)之一，業(yè)務(wù)規(guī)模和產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮，但一直缺乏統(tǒng)一的業(yè)務(wù)規(guī)范，監(jiān)管政策散見于多個(gè)文件當(dāng)中，因此，建議監(jiān)管部門制定出臺(tái)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引，以促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范。
其二是推動(dòng)信托財(cái)產(chǎn)登記制度建設(shè)，為財(cái)產(chǎn)信托發(fā)展提供保障。我國《信托法》規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀男磐形催M(jìn)行信托登記的，該信托無效。而按照《物權(quán)法》規(guī)定，土地、房屋建筑物等都屬于應(yīng)進(jìn)行登記確權(quán)的財(cái)產(chǎn)類型。只有健全信托財(cái)產(chǎn)登記制度，才能在不動(dòng)產(chǎn)能否進(jìn)行自由處分、強(qiáng)制執(zhí)行、財(cái)產(chǎn)歸還等問題上實(shí)現(xiàn)委托人交付的不動(dòng)產(chǎn)與受托人自我財(cái)產(chǎn)在法律上的隔離，才具有對(duì)抗第三者的法律效力，保障信托投資人的合法權(quán)益。因此，建議國務(wù)院制定出臺(tái)《信托登記條例》，妥善解決信托財(cái)產(chǎn)登記制度缺失的問題。
其三是健全信托稅制，降低交易成本。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中涉及的財(cái)產(chǎn)不僅包括資金，還包括土地、房產(chǎn)等類型，這類財(cái)產(chǎn)過戶、流轉(zhuǎn)、價(jià)值增值導(dǎo)致的稅收問題更為突出，稅收負(fù)擔(dān)過重直接抑制了業(yè)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展空間。借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，遵循稅負(fù)公平、避免重復(fù)納稅、便于征管等原則，建議在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)暫緩征稅，對(duì)于信托期滿相關(guān)房產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)真實(shí)轉(zhuǎn)移的，按照國家現(xiàn)行規(guī)定由財(cái)產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)方和新產(chǎn)權(quán)方交納相關(guān)稅收，如果沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，財(cái)產(chǎn)交回給委托人，則應(yīng)免于征稅。
其四是構(gòu)建信托交易流通平臺(tái)，促進(jìn)產(chǎn)品規(guī)模化、長期化發(fā)展。由于現(xiàn)有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品基本是以特定項(xiàng)目為核心進(jìn)行的設(shè)計(jì)安排，產(chǎn)品缺乏標(biāo)準(zhǔn)化，不具有可復(fù)制性，導(dǎo)致投資者難以進(jìn)行選擇判斷。因此，未來在推動(dòng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品向標(biāo)準(zhǔn)化、組合投資、基金化發(fā)展的前提下，除推動(dòng)REITs等公募型產(chǎn)品發(fā)展外，還應(yīng)推動(dòng)信托交易流通平臺(tái)建設(shè)，使信托產(chǎn)品逐漸具備可流動(dòng)性功能，為投資者提供便利。
在發(fā)展初期，信托作為房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道的重要補(bǔ)充，以項(xiàng)目貸款融資方式為主。其后，市場(chǎng)上出現(xiàn)股權(quán)投資、權(quán)益投資、組合運(yùn)用等不同類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。特別是到2007年以后，信托監(jiān)管新規(guī)著力引導(dǎo)信托公司走向?qū)I(yè)化資產(chǎn)管理的道路，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也由單純的融資型向投資管理型轉(zhuǎn)型，以主動(dòng)管理、組合運(yùn)用、基金化等為重點(diǎn)發(fā)展。綜合來看，近年來房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在：信托財(cái)產(chǎn)由單一資金向多種類型財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)發(fā)展；管理運(yùn)作方式由單一貸款方式向多元化運(yùn)作發(fā)展；投資標(biāo)的由單一項(xiàng)目為主向組合投資方向發(fā)展；信托產(chǎn)品開始向系列化、規(guī)?；较虬l(fā)展。此外，在2008年12月國務(wù)院明確推動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)后，信托公司依托在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域和資產(chǎn)證券化試點(diǎn)中積累的大量經(jīng)驗(yàn)，積極參與試點(diǎn)工作，并在上海、天津等地的REITs試點(diǎn)方案中扮演著重要角色。因此，REITs產(chǎn)品試點(diǎn)的推出，必將進(jìn)一步提升信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、基金化運(yùn)作水平，拓寬房地產(chǎn)信托發(fā)展創(chuàng)新空間。
與國外成熟市場(chǎng)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相比，目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍然處于較低水平，信托創(chuàng)新機(jī)制的運(yùn)用空間仍然十分有限，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展仍有許多缺陷。主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：首先是產(chǎn)品仍以單一項(xiàng)目融資服務(wù)為主，運(yùn)作模式受到較大局限。未來隨著房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理等服務(wù)需求的興起，財(cái)產(chǎn)代持、代運(yùn)營、證券化等新的業(yè)務(wù)創(chuàng)新空間十分巨大。其次是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；捷^低，由于信托產(chǎn)品規(guī)模有限，多數(shù)產(chǎn)品最終投資標(biāo)的仍限定于1-2個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有其名而無其實(shí)的現(xiàn)象比較普遍，一定程度上也反映了信托公司運(yùn)作水平仍有待改進(jìn)。再次是由于流動(dòng)性不足，缺乏有效的轉(zhuǎn)讓交易平臺(tái)，信托產(chǎn)品期限普遍較短，交易活躍程度很低，很大程度上限制了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的認(rèn)知程度和投資者選擇。由于估價(jià)體系不成熟，缺乏價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制，我國政策也未將其納入機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)配置，直接制約了這一領(lǐng)域的規(guī)模化發(fā)展。最后是信托登記、稅收等配套制度缺失，業(yè)務(wù)空間受限，在發(fā)達(dá)國家規(guī)模更大、運(yùn)用更為普遍的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)相關(guān)信托難以開展，創(chuàng)新發(fā)展空間受到明顯限制。
信托在破產(chǎn)隔離、權(quán)利重構(gòu)、財(cái)產(chǎn)管理等方面具有獨(dú)特的功能優(yōu)勢(shì)，運(yùn)作高度靈活。目前，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)快速增長，城市化進(jìn)程仍在加快，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)快速增長，融資需求十分旺盛。同時(shí)，由于重開發(fā)輕經(jīng)營，過去幾十年來形成的龐大房地產(chǎn)存量資產(chǎn)管理效率也亟待提高。因此，未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)有著巨大的發(fā)展和創(chuàng)新空間，信托公司在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中可以以REITs為代表，向基金型信托產(chǎn)品發(fā)展；拓寬受托財(cái)產(chǎn)類型，發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)信托等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。但在政策層面，則必須解決以下四個(gè)方面的問題：
其一是制定房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范監(jiān)管。信托作為一種直接融資工具，運(yùn)作方式包括貸款、股權(quán)投資、夾層融資等多種類型，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)等方面也有必要與銀行信貸有所差別，才能體現(xiàn)信托的靈活性和獨(dú)特性。目前房地產(chǎn)信托已經(jīng)發(fā)展成為多家信托公司的最主要信托業(yè)務(wù)之一，業(yè)務(wù)規(guī)模和產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮，但一直缺乏統(tǒng)一的業(yè)務(wù)規(guī)范，監(jiān)管政策散見于多個(gè)文件當(dāng)中，因此，建議監(jiān)管部門制定出臺(tái)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指引，以促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范。
其二是推動(dòng)信托財(cái)產(chǎn)登記制度建設(shè)，為財(cái)產(chǎn)信托發(fā)展提供保障。我國《信托法》規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀男磐形催M(jìn)行信托登記的，該信托無效。而按照《物權(quán)法》規(guī)定，土地、房屋建筑物等都屬于應(yīng)進(jìn)行登記確權(quán)的財(cái)產(chǎn)類型。只有健全信托財(cái)產(chǎn)登記制度，才能在不動(dòng)產(chǎn)能否進(jìn)行自由處分、強(qiáng)制執(zhí)行、財(cái)產(chǎn)歸還等問題上實(shí)現(xiàn)委托人交付的不動(dòng)產(chǎn)與受托人自我財(cái)產(chǎn)在法律上的隔離，才具有對(duì)抗第三者的法律效力，保障信托投資人的合法權(quán)益。因此，建議國務(wù)院制定出臺(tái)《信托登記條例》，妥善解決信托財(cái)產(chǎn)登記制度缺失的問題。
其三是健全信托稅制，降低交易成本。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中涉及的財(cái)產(chǎn)不僅包括資金，還包括土地、房產(chǎn)等類型，這類財(cái)產(chǎn)過戶、流轉(zhuǎn)、價(jià)值增值導(dǎo)致的稅收問題更為突出，稅收負(fù)擔(dān)過重直接抑制了業(yè)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展空間。借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，遵循稅負(fù)公平、避免重復(fù)納稅、便于征管等原則，建議在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)暫緩征稅，對(duì)于信托期滿相關(guān)房產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)真實(shí)轉(zhuǎn)移的，按照國家現(xiàn)行規(guī)定由財(cái)產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)方和新產(chǎn)權(quán)方交納相關(guān)稅收，如果沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，財(cái)產(chǎn)交回給委托人，則應(yīng)免于征稅。
其四是構(gòu)建信托交易流通平臺(tái)，促進(jìn)產(chǎn)品規(guī)模化、長期化發(fā)展。由于現(xiàn)有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品基本是以特定項(xiàng)目為核心進(jìn)行的設(shè)計(jì)安排，產(chǎn)品缺乏標(biāo)準(zhǔn)化，不具有可復(fù)制性，導(dǎo)致投資者難以進(jìn)行選擇判斷。因此，未來在推動(dòng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品向標(biāo)準(zhǔn)化、組合投資、基金化發(fā)展的前提下，除推動(dòng)REITs等公募型產(chǎn)品發(fā)展外，還應(yīng)推動(dòng)信托交易流通平臺(tái)建設(shè)，使信托產(chǎn)品逐漸具備可流動(dòng)性功能，為投資者提供便利。
(xief摘自金融時(shí)報(bào)信托專版)